八戒策略 国泰海通：上半年存量土地收购有序推进 多地收购存量商品房项目落地

八戒策略

　　国泰海通发布研报称，根据中指数据，截至2025年6月底，全国各地公示拟使用专项债收购闲置土地的数量共3772宗，对应拟收储面积1.99亿平方米，合计拟收储金额4759亿元，其中六成以上来自二季度新增。2025年上半年存量土地收购有序推进，同时已发行&即将发行专项债规模961亿元。收购存量商品房取得突破，2024年四季度以来，包括广州、佛山等在内的部分城市通过例如将城中村改造与收购存量商品房结合等创新方式推进了部分项目的落地。

　　国泰海通主要观点如下：八戒策略

　　2025年上半年，全国拟收储金额达到4759亿元，其中二季度较一季度推进明显加速，环比上涨91.8%

　　根据中指数据，截至2025年6月底，全国各地公示拟使用专项债收购闲置土地的数量共3772宗，对应拟收储面积1.99亿平方米，合计拟收储金额4759亿元，其中六成以上来自二季度新增。从各地的收购规模看，规模排名TOP5的分别是广东(655亿元)、重庆(479亿元)、河南(414亿元)、浙江(403亿元)和福建(354亿元)。

　　从收购的地块特征看，有两大主要特征：1)“新”地块占比高，拿地时间在2020~2024年的地块占77.7%八戒策略，其中2021~2023年的占60.5%；2)折价率(收储价/成交价)平均约为0.81，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34%、23.8%、18.4%、16.5%、7.3%。

　　专项债发行推进慢于收储规划，发行规模仅为拟收储金额的20%，为961亿元，仍有待各地做进一步加速发行

　　根据中指数据，截至6月25日，广东、湖南、浙江、安徽等7个省市发行专项债，7地均为专项债“自审自发”地区，合计发行规模(已发行&即将发行)为961亿元，仅为全国拟收储金额的20%。从各地专项债的落地进度上看，若以专项债规模/拟收储金额作为指标衡量，目前TOP5分别是湖南(97%)、广东(46%)、四川(31%)、安徽(26%)、山东(25%)。

　　收购存量商品房取得突破，四川、浙江已发行专项债

　　2024年四季度以来，包括广州、佛山等在内的部分城市通过例如将城中村改造与收购存量商品房结合等创新方式推进了部分项目的落地。

　　2025年5月，浙江、四川先后成功发行专项债收购存量商品房(数据截至6月10日)，有以下四大特征：1)从金额上看规模暂时较小，浙江、四川分别发行17.5亿元、1.7亿元；2)从收购的项目性质看，11个项目中以地方国企的项目为主，数量和金额占比分别为64%、86%；3)从收购价格看，定价多采用备案价折扣的方式进行，项目在折扣差异较大，整体在50%-90%间；4)从收购房源的使用来看，主要用于保障性租赁住房的供应，少量用于配售型保障房。

　　标的方面

　　推荐：1)开发类：A股-万科A(000002.SZ)、保利发展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、城建发展（600266）(600266.SH)、天健集团（000090）(000090.SZ)、金地集团（600383）(600383.SH)；H股-中国海外发展(00688)；2)商住类：华润置地(01109)、龙湖集团(00960)、新城控股（601155）(601155.SH)；3)物业类：万物云(02602)、华润万象生活(01209)、中海物业(02669)、保利物业(06049)、招商积余（001914）(001914.SZ)、新大正（002968）(002968.SZ)；4)文旅类-华侨城A(000069.SZ)。

　　风险提示：收储进度不及预期八戒策略。

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